De nos jours, il est tout à fait possible de devenir propriétaire d'un bien immobilier quelque soit le niveau de son revenu. En effet, plusieurs dispositifs ont été mis en place afin de promouvoir l'accession à la propriété. L'achat en viager figure parmi ces mesures.
Principe de l'achat en viager
L'achat en viager permet à un acheteur de réaliser une acquisition immobilière sans payer la totalité du prix d'un coup. La principale particularité de ce dispositif est la constitution d'une rente à vie au profit du vendeur. Le paiement de la rente qui prend directement fin à la mort du vendeur intervient après le versement d'une partie du prix appelée "bouquet". Le prix de revient de la vente dépendra alors de la durée de vie du vendeur. Selon les cas, l'acquéreur peut ainsi se retrouver à payer un prix supérieur ou inférieur à la valeur réelle du bien. L'achat en viager est donc en quelque sorte un pari sur la durée de la vie du vendeur. Pour le vendeur, la vente en viager lui permet de s'assurer un revenu régulier supplémentaire jusqu'à la fin de sa vie. Généralement, ce sont les personnes âgées qui sont intéressées par ce dispositif, voyant dans la rente un complément de leur retraite. Il est à noter qu'en tant que revenu la rente est imposable au niveau du vendeur qui bénéficie toutefois d'un abattement dépendant de son âge au moment de la vente.
- Supérieur à 70 ans, l'abattement est de 70%,
- De 60 à 69 ans, l'abattement est de 60%
- De 50 à 59 ans, il est à 50%
- Moins de 50 ans, il est à 30%
Par ailleurs, le viager peut être libre ou occupé. Dans le cas d'un viager occupé, l'acquéreur n'élit pas immédiatement domicile dans le bien immobilier. Le vendeur peut en effet choisir de continuer à vivre dans le logement ou de le mettre en location. Généralement, le problème de répartition de la prise en charge des travaux se pose dans ce cas. Ainsi, le contrat de vente doit préciser celui qui paiera les éventuels travaux. Si l'acquéreur habite immédiatement le logement, on dit que le viager est libre. Avec une rente plus élevée, cette option correspond à l'achat d'une résidence principale. L'acquéreur devra alors être redevable de tous les éventuels travaux.
La détermination du prix
Le prix total d'un logement vendu en viager correspond donc à la somme du bouquet initial et du total de la rente versé jusqu'à la mort du vendeur. Le montant du bouquet est inscrit dans l'acte de vente. Généralement, plus ce montant est élevé plus la rente est réduite. La vente en viager peut toutefois être réalisée sans bouquet. La rente est fixée sans limite, d'un commun accord entre les deux parties et plusieurs paramètres entrent en compte dont notamment la nature du viager (libre ou occupé) et l'espérance de vie du vendeur.
Les causes d'annulation du contrat
La loi a prévu des dispositions pour protéger le vendeur dans un achat en viager. Ainsi, le contrat est annulé si ce dernier décède dans les 20 jours suivant la signature de l'acte d'une maladie dont il était touché lors de la signature de l'acte. Il est également annulé s'il est prouvé que l'acquéreur est informé d'une prochaine disparition du négociant. La vente peut aussi être réfutée si le prix de revient est jugé dérisoire par rapport à la valeur marchande du bien. Par ailleurs, la vente est également résiliée si l'acquéreur venait à disparaitre avant le vendeur sans que les héritiers du premier ne puissent payer la rente.
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